В 2018 году я выставила на продажу свою квартиру, но спрос был небольшой. Поэтому как только появился реальный покупатель, но с военной ипотекой, я не испугалась сложностей и продала квартиру ему.
Анна Сафонова
продала квартиру покупателю с военной ипотекой
Расскажу, с какими подводными камнями я столкнулась и чем военная ипотека отличается от обычной.
Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью.
Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной.
Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.
Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.
Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.
Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.
Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.
Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Покупатель искал до меня квартиру четыре месяца. Помимо требований банка у него были свои:
- Квартира в Москве и МО в построенном и сданном доме, чтобы ее легче было сдать в аренду.
- Цена до 3,2 млн рублей. Это та сумма ипотеки, которую ему одобрил банк.
- Если жилье строящееся, дом должен быть аккредитован банком — партнером Росвоенипотеки, в котором покупатель получил одобрение как заемщик.
- Без ремонта, чтобы сэкономить на этом и сделать самый бюджетный ремонт по своему вкусу.
Других покупателей в тот момент у меня не было. Многих отпугивало то, что хотя квартира очень близко к Москве, недалеко от Некрасовки, по документам это Московская область, а значит, прописка тоже будет областная.
Некоторые боялись, что в квартире нет ремонта и дом только-только построили, а значит, еще несколько лет вокруг будет шумно. Я решила сделать скидку 50 тысяч.
И после этого сразу нашелся этот покупатель с военной ипотекой.
На просмотре мы устно договорились о цене — 2 150 000 Р. Покупатель попросил меня снять все объявления о продаже. Я посчитала это справедливым и объявления закрыла.
Право собственности на мою студию было зарегистрировано как на самостоятельную жилую недвижимость, то есть это не была доля в праве. Объявления о продаже долей часто попадаются на сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости под видом обычной студии. Такие доли для ипотеки не подходят
Моя студия была абсолютно стандартной, без ремонта, в новом доме. Из этого я сделала вывод, что большинство квартир в новостройках с полученными ключами подходят под военную ипотеку
Квартира находилась недалеко от Москвы. На электричке до метро «Выхино» можно доехать за 17 минут
Нам с покупателем предстояло сделать следующее:
- Собрать документы по списку, чтобы банк проверил мою квартиру.
- Подать документы в банк и получить одобрение.
- Прийти на сделку и заключить договор купли-продажи.
- Дождаться, пока банк отправит наши документы в Росвоенипотеку и получит согласие.
- Зарегистрировать переход собственности в Росреестре.
- Отнести полученные в Росреестре документы в банк, чтобы там оформили перевод денег на мое имя.
- Получить деньги в банке и подписать акт приема-передачи.
Принципиально комплекты документов для обычной и военной ипотеки не отличаются. Разница в том, что все документы будут проверяться два раза вместо одного: сначала в банке, а потом в Росвоенипотеке. Расскажу, какие документы понадобятся и какие собирала я.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются. Я регистрировала квартиру в 2018 году, поэтому получала только выписку из ЕГРН.
Выписку можно заказать в МФЦ, ее изготовят в срок до 10 дней. Я уплатила 400 Р госпошлины за выписку и 50 Р комиссии за оплату через терминал в МФЦ.
ДКП. Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.
Поэтажный план объекта недвижимости. Его обычно заказывают в БТИ, но мне его выдал мой застройщик.
Экспликация объекта недвижимости. Это документ с данными о площади каждого помещения в квартире. Обычно экспликация заказывается в БТИ собственником. Я продавала квартиру в новостройке, поэтому экспликацию мне предоставил застройщик вместе с планом этажа.
Выписка из домовой книги. Это документ с данными о зарегистрированных жильцах. Я получила его бесплатно в МФЦ в день обращения. Срок действия — 30 календарных дней с момента получения.
Копия финансового лицевого счета. Это документ, в котором отражены все коммунальные платежи и долги за них. Я заказывала копию счета в своей УК. Мне выдали ее на следующий день после обращения. Срок действия документа — 30 календарных дней.
Справка о задолженности по коммунальным платежам. Отдельная справка мне не понадобилась, потому что вся необходимая информация уже была в копии финансового лицевого счета. Срок действия справки — 30 календарных дней.
Копия паспорта продавца.
Если квартира получена в дар или по наследству, а также по любым другим безвозмездным сделкам, согласие или заявление не потребуется.
Экспликация объекта недвижимости, полученная от застройщика
Поэтажный план объекта недвижимости, который подходит для военной ипотеки
Выписка из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан. Собственников два — квартиру мы покупали с мужем в совместную собственность
Копия финансово-лицевого счета, полученная в офисе управляющей компании. Банку важно знать, сколько собственник будет платить за квартиру в месяц, а также нет ли задолженности за ЖКУ
Свидетельство о праве на военную ипотеку. Его полное название — свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа. Это основной документ, который требуется от покупателя.
Остальные документы стандартные:
- Паспорт.
- Согласие на обработку персональных данных.
- Свидетельство о браке.
- Заполненная анкета банка.
- Документы о доходе.
- Оценка недвижимости.
Договор купли-продажи нам составила менеджер в банке. От обычного договора он отличается системой оплаты. Деньги перечисляются продавцу не с одного, а с двух счетов. На одном находятся кредитные средства, а на втором — средства Росвоенипотеки.
У меня не возникло проблем со сбором документов. Но поскольку я впервые столкнулась с продажей в ипотеку, была масса вопросов. А у менеджера было много клиентов, поэтому отвечала она с задержкой. Иногда перезванивала только на следующий день.
Условия оплаты в договоре купли-продажи отличаются наличием двух счетов для перевода средств
Отчет нужен, чтобы банк и Росвоенипотека убедились, что квартира стоит тех денег, которые хочет за нее продавец. Покупатель должен выбрать любую компанию из списка аккредитованных банком фирм, заказать там оценку и оплатить ее. Стоимость — 4500 Р, расходы несет покупатель.
Оценочная компания оценила мою квартиру на 28 тысяч дешевле, чем я. Я хотела продать за 2 150 000 Р, а в отчете об оценке рыночная стоимость
недвижимости составила 2 122 000 Р.
Оценщик решил добавить корректировочные коэффициенты, которые снизили ценуВсе квартиры, с которыми сравнивали мою, стоили дороже. Но в результате оценки стоимость студии оказалась завышенной
Для банка эта разница оказалась неважной. Но проверку в Росвоенипотеке наш комплект документов не прошел. Выяснилось, что цена квартиры по договору купли-продажи не может превышать ее рыночную стоимость из отчета об оценке. Я и так сделала скидку 50 тысяч, поэтому снижать цену дальше не планировала.
Заказать оценку в другой компании и представить ее в Росвоенипотеку с нашим комплектом документов тоже было нельзя. Оказалось, что, раз оценка уже есть, рыночная стоимость квартиры в отчете окончательная и изменить ее невозможно.
Внести разницу наличными мой покупатель не мог или не хотел, ссылаясь на отсутствие денег. Сроки поджимали: действие текущего свидетельства на право воспользоваться военной ипотекой заканчивалось и пришлось бы подавать рапорт на новое. А там истекли бы сроки моих справок и документов, и пришлось бы получать их заново.
Проблемы можно было избежать, если бы я знала, что стоимость квартиры в отчете об оценке, который представляется с пакетом документов, должна в обязательном порядке быть не меньше, чем в договоре купли-продажи.
Если квартиру оценили слишком дешево, можно заказать оценку в другой компании, но до того, как отчет об оценке увидит Росвоенипотека.
Оценщики используют разные методики, поэтому стоимость квартиры в отчете у разных фирм может отличаться.
В отчете об оценке указывают рыночную стоимость квартиры, по мнению оценочной компании.
Она должна быть равна или выше суммы, за которую квартиру продают в военную ипотеку
Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро.
Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.
Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.
Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.
Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ.
В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку.
Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.
Регистрация в Росреестре — 7 дней. Когда Росвоенипотека одобрила документы и курьер привез их обратно, банк отдал их нам. Теперь мы должны были самостоятельно зарегистрировать переход права собственности. Кроме комплекта документов мы предъявили квитанцию об уплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 Р.
Для регистрации перехода права собственности в Росреестре мы представили:
- Паспорта всех участников сделки.
- Договор ЦЖЗ.
- Кредитный договор.
- Закладную на недвижимость от банка.
- Договор купли-продажи.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Отчет об оценке.
Перевод средств — 5 дней. Через два дня после регистрации мы с покупателем забрали свои пакеты документов и снова отправились в банк, который на основании зарегистрированного права собственности выписал приходно-кассовые ордера на перечисление денежных средств на мой счет.
Деньги дошли за 5 календарных дней, комиссии за то, что я сразу сняла деньги, не было.
Передача ключей — 2 дня. Когда я получила деньги за квартиру, мы с покупателем подписали акт приема-передачи квартиры и я отдала ключи. На этом моя история с военной ипотекой наконец-то закончилась.
Акт приема-передачи квартиры для военной ипотеки ничем не отличается от обычного
Продавать квартиру покупателю с военной ипотекой оказалось не так легко. Мой покупатель сам не понимал всего процесса, а менеджер банка не знал нюансов. В результате мы потеряли время, а я — деньги.
Еще мы с покупателем с трудом уложились в срок — до конца действия его сертификата оставалось несколько дней. Нам еще повезло, что в Росвоенипотеке рассмотрели наши документы быстрее, чем положено по регламенту.
В итоге я потратила на продажу квартиры в военную ипотеку чуть больше двух месяцев и продала на 28 тысяч дешевле, чем планировала.
- Заключайте предварительный договор и берите задаток. Это ваша страховка на случай, если что-то пойдет не так не по вашей вине.
- Внимательно самостоятельно проверяйте все документы, в том числе документы покупателя. Любая ошибка может послужить поводом для отказа.
- Убедитесь, что в документе об оценке стоит рыночная стоимость квартиры не ниже цены сделки. Если так не получается, необходимо сразу решить эту проблему с покупателем.
- Возможно, стоит заложить небольшую наценку в стоимость квартиры.
- Приготовьтесь, что процесс может затянуться из-за дополнительной проверки документов Росвоенипотекой.
Источник: https://journal.tinkoff.ru/army-buy/
Риски продавца при продаже жилой недвижимости по военной ипотеке
22.09.2016
Военная ипотека — один из самых привлекательных банковских продуктов, доля которого среди общего количества сделок ежегодно растет. Интерес продавцов жилья к продаже недвижимости по военной ипотеке возрастает.
Но сегодня из-за сохраняющейся неосведомленности, об особенностях заключения сделки по военной ипотеке, продавцы сомневаются: соглашаться на сделку по военной ипотеке или нет? Ниже проанализируем особенности такой сделки, ее плюсы и минусы для продавца.
Первый риск для продавца — это возможность увольнения военнослужащего раньше окончания срока окончания оформления сделки. Этот риск чрезвычайно мал и не таит в себе каких-то неприятных последствий именно для продавца. Наиболее неприятная ситуация — отказ от сделки фактически после оформления права собственности и обременений. Продавец в этом случае будет вынужден ожидать реституционных действий, и квартиру в течение этого периода повторно продать не сможет.
О том, как выплачивается военная ипотека в случае увольнения военнослужащего по разным причинам можно узнать со статьи: «Военная ипотека после увольнения».
Второй нюанс, который можно отнести к усложняющим сделку моментам — это процесс оформления, который обычно занимает немного больше времени и требует сбора дополнительных документов. Документы, которые всегда требуются от продавца при совершении сделки:
- паспорта БТИ;
- правоустанавливающая документация;
- выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП), которую должен будет заказать покупатель;
- поэтажный план недвижимости.
От покупателя также необходима документация, которая требуется при приобретении жилья по военной ипотеке. На сбор документов может уйти около 30 дней, а иногда и больше. Сама сделка будет зарегистрирована в течение 5 дней, после чего деньги будут зачислены на счет продавца.
Второй риск для продавца — это возможность совершить ошибку в документах, из-за которой сроки могут затянуться еще на некоторое время. В отличие от обычной, гражданской ипотеки, военная ипотека требует тщательного составления пакета документов, проверку которых делает не только банк, но и ФГКУ «Росвоенипотека». В последней проверка документов происходит особо детально.
Чтобы ФГКУ «Росвоенипотека» не приостановила сделку по причине обнаружения ошибок в документах — следует обратиться сразу к профессиональным специалистам, которые работают в данной области. Эксперты Военного Переезда уже много лет занимаются сопровождением сделок по приобретению жилья по военной ипотеке и всегда рады помочь всем контрактникам, которые к ним обратятся.
Если же вы приняли решение самостоятельно заниматься выбором и покупкой недвижимости по военной ипотеке, прочите материал о вступивших в силу в конце июня 2016 года изменениях: «Военная ипотека и нотариальное заверение договора купли-продажи».
Третий риск для продавца заключается в том, насколько порядочный будет покупатель. Имеются на практике ситуации, когда продавцу, например, предлагают продать жилье не за 2 500 000 рублей, а за 3 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости 2 500 000 рублей и с изначальной ценой продавца те же 2 500 000 рублей. Из 3 000 000 рублей, согласно уговору, 500 000 рублей продавец должен будет вернуть покупателю. В итоге, в случае, если «серая» схема раскрывается, в дальнейшем продавец рискует быть привлеченным к уголовной ответственности, как соучастник мошеннических действий.
Узнать больше о практикуемых «серых схемах» и об их последствиях можно со статьи: «Серая» схема договоренности о продаже квартиры военнослужащему по завышенной цене: оправдан ли риск?».
Еще один риск — неправильный подбор оценщика. Последний должен быть независимым не на словах, а на деле. Если оценщик завысит или занизит продажную стоимость, сделка может не состояться. Следовательно — сроки оформления документов затянутся.
Но прежде, чем раздумывать о рисках для продавца при продаже недвижимости по программе военной ипотеки, собственник продающегося жилья должен понимать, что под программу военной ипотеки подпадают далеко не все варианты вторичного жилья, а только определенные (квартира в многоквартирном доме, коттедж, в котором можно проживать круглогодично, таун-хаус, а также коммунальная квартира, при условии, что она будет выкуплена контрактником полностью). Среди основных требований к жилью по военной ипотеке выделяют:
- жилье, которое будет приобретаться, не должно находится в аварийном состоянии;
- жилье не должно иметь обременения;
- жилье не должно иметь незаконную перепланировку;
- квартира/дом должны иметь исправные коммуникации;
- жилье обязательно должно иметь отдельную кухню, туалет и ванную;
- в квартире не должно иметься никаких деревянных перекрытий;
- если квартира располагается на последнем этаже многоквартирного дома — кровля должна быть в отличном состоянии.
И еще один крайне важный аспект — жилье по военной ипотеке может покупаться только, если дом был построен после 1975 года (это требование к залогу большинства банков).
Продавец, решивший продавать свою жилую недвижимость по военной ипотеке, должен понимать, что его жилью будут давать оценку — анализироваться будет и фундамент дома, и межкомнатные стены, внутренняя отделка помещения, инфраструктура, также будут собираться сведения — не состоит ли дом в перечне аварийного жилья.
Если говорить о первичном фонде, то военная ипотека может быть оформлена на любой вариант жилой недвижимости, которая имеет аккредитацию банком-партнером программы военная ипотека. При покупке без кредита аккредитация строительного объекта кредитной организацией не требуется.
Источник: https://www.voenpereezd.ru/2016/09/22/riski-prodavtsa-pri-prodazhe-zhiloy-nedvizhimosti-po-voennoy-ipoteke/
Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца и схема действий
Приветствуем! Продолжаем говорить про военную ипотеку и сегодня у нас продажа квартиры по военной ипотеке — риски продавца по такой недвижимости и другие важные нюансы по этой теме.
Можно ли продать жилплощадь, приобретенную по военной ипотеке
После приобретения жилого помещения, военнослужащий получает статус собственника. Однако стоит взять во внимание, что до полного погашения займа на жилплощади лежит залоговое обременение. Причем не одно, а сразу два: перед банковским учреждением и перед «Росвоенипотекой».
Продажу можно осуществить двумя способами:
- Выплатить кредит для аннулирования банковского требования. Если со стороны «Росвоенипотеки» тоже не возникнет никаких финансовых опросов, для чего необходимо вернуть предоставленные структурой деньги, жилье можно продавать. Процесс переоформления с одного владельца на другого будет идти по общей схеме, согласно Гражданскому законодательству;
- Если ссуда не погашена и жилплощадь выступает в роли залога, отчуждению она не подлежит. В такой ситуации процесс будет происходить в индивидуальном порядке.
Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже
Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.
К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:
- Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
- Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
- Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
- Уверенность в правомерности совершаемой операции.
Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.
Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:
- запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
- ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
- оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
- сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.
Так же к минусам можно отнести то, что если в жилых квадратных метрах кто-то зарегистрирован, или осуществлялась несогласованная перепланировка, продать их не получится.
Что касается рисков продавца, то они сведены к минимуму. По результатам статистического анализа, за последние несколько лет, случаев мошенничества с жилимы помещениями, приобретенными на условиях военной ипотеки, не установлено. Однако это не повод полностью забывать про бдительность.
Если взаиморасчеты будут проходить через сейфовую ячейку, до начала оформления соглашения купли-продажи не будет лишним уточнить, какие бумаги понадобятся для ее вскрытия. А после подписания нужных бланков не забудьте удостовериться в полноте вложенных в нее наличных денег.
Риски продавца
Продавая жилплощадь, стоит взять во внимание все риски, присущие процедуре:
- военнослужащий, решивший осуществить операцию с недвижимым имуществом, решит уволиться. Следовательно, она станет невозможной;
- Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца. В данном случае процедура не может быть завершена;
- Риск оказаться в «серой схеме». При контроле банковским учреждением и Росвоенипотекой он крайне мал, но не стоит полностью забывать про него. Повторная перепроверка бумаг позволит избежать ряда финансовых проблем
Как продать квартиру купленную по военной ипотеке
Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.
Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.
Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.
Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.
После того, как кредитная задолженность будет погашена, банк снимает обременение, возвращает заемщику документы на жилье, и квартира может быть продана.
Существует и третий вариант – обмен. Однако сделку такого типа сложно осуществить из-за определения точной рыночной стоимости объектов обмена.
Порядок заключения сделки
Для подготовки ко всем этапам продажи недвижимого имущества, приобретенного по ипотечному займу, первоочередному владельцу необходимо ознакомиться со всеми нюансами операции.
- После получения свидетельства по программе НИС, военнослужащему необходимо найти квартиру, подходящую под требования банка, или заключить для этого договор с агентством недвижимости;
- При личной встрече с риелтором оговариваются нюансы по предстоящей сделке, требуемый пакет документов и период осуществления операции;
- После уточнений всех вопросов составляется и подписывается предварительный договор;
- Продавец подтверждает факт права собственности на жилье световыми копиями документов, которые затем будут переданы в банк;
- Осуществляется подбор кредитной организации, прошедшей аккредитацию. Выбрав банк, военнослужащий оформляет заявление на выдачу займа на условиях ипотеки, предоставляет необходимый пакет документов;
- После того как документы будут проверены и проанализированы, выносится решение по заявке. Как правило, это занимает от 1 до 3 дней;
- При положительном решении кредитополучателю открывается дополнительный счет для перевода средств с накопительного счета в счет погашении первоначального взноса за квартиру;
- Параллельно с подачей заявки жилое помещение проходит риелторскую оценку. Затраты по данному действию несет покупатель;
- При соответствии недвижимости установленным требованиям, между банком и заемщиком оформляется договор на выдачу кредитных ресурсов и заключается соглашение о целевом использовании средств;
- Следующий обязательный шаг — страхование недвижимости;
- После заключении всех обязательных соглашений, бумаги перенаправляются в «Росвоенипотеку». Там они будут проверены на соответствие требованиям законодательства. Эта процедура может занять около 7 рабочих дней;
- Когда с документарной точки все улажено, на счет заемщика поступают средства для внесения первой части платежа за квартиру;
- Между собственником и покупателем осуществляется подписание соглашения купли-продажи. Затем оно должено быть зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации сделок;
- На заключительном этапе регистрационный учет продавца аннулируется и он получает деньги по сделке.
Полное заключение сделки по передаче прав собственности на недвижимость занимает около месяца.
Как снять обременение
Отличительная черта ипотеки для военных в том, что жилплощадь, приобретенная на средства ссуды, выступает в роли залога.
Обеспечение снимается автоматически, если выслуга военнослужащего достигла отметки в 20 лет. Все, что требуется после данного события, это написать заявление согласно формы «Росвоенипотеки» и стать полноправным владельцем недвижимости.
Что делать, если снять обременение нужно в кратчайшие сроки
Когда возникает необходимость срочного высвобождения жилья от обязательств, единственный вариант – досрочное погашение задолженности по кредиту. Сделать это можно как самостоятельно, личными средствами, так и воспользовавшись иным кредитным предложением или деньгами покупателя.
Когда с банком произведены все расчеты, следует вернуть долг Росвоенипотеке, т.е. произвести возврат денег в адрес организации на сумму первоначального взноса. К возврату подлежит вся сумма, предоставленная государством время участия в программе НИС.
Остаток долга можно уточнить в личном кабинете на официальном сайте ФГКУ. Запрос оформляется в электронном виде и в течение месяца заемщик получит ответ о сумме долга и реквизитах, на которые нужно произвести перечисление.
Как только жилые квадратные метры перестанут выступать в роли залога по кредитным обязательствам, собственник имеет право оформить договор купли-продажи.
Решив продать недвижимое имущество, приобретенное за счет средств займа, вы всегда можете получить на нашем сайте бесплатную консультацию юриста по ипотечному кредитованию, а также оставить интересующие вас вопросы в х.
Будем благодарны, если вы нажмете на кнопку подходящей социальной сети и подпишитесь на наши обновления.
Также вам будет интересно узнать о том, как купить квартиру по военной ипотеке.
Источник: https://ipotekaved.ru/voennaya/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke-riski-prodavtsa.html
Как купить квартиру по военной ипотеке: схема действий на 2020 год
Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Купить квартиру по военной ипотеке в текущем году можно точно так же, как и ранее. Требования и процедуры остались практически неизменными. Разница – в увеличенном размере годового накопительного взноса (260 тыс. рублей) и в изменившихся по условиям банковских продуктах, параметры которых стали и разнообразнее, и выгоднее.
Особенности военной ипотеки
Единая схема действий (механизм функционирования системы):
- Потенциальный участник НИС должен начать службу после 01 января 2005 года.
- Военнослужащий, имеющий право на участие в НИС, подает по месту прохождения службы рапорт с просьбой о включении в реестр участников накопительно-ипотечной системы. С началом членства в НИС из федерального бюджета ежегодно будут перечисляться денежные средства (сейчас это 260 тыс. рублей) на именной накопительный счет участника. Сумма корректируется в зависимости от инфляции. 2016 год был пропущен из-за экономического кризиса, поэтому корректировка состоялась только в текущем году.
- Через три года после начала участия в НИС военнослужащий получает право на целевой жилищных заем (ЦЖЗ). На этом этапе возможны два варианта действий:
- реализация права путем оформления соответствующего свидетельства, получения по нему в течение 6 месяцев (срок действия свидетельства) льготногокредита и (или) займа на приобретение жилья;
- продолжение участия в системе для накопления средств и получения дохода от их инвестирования.
- При продолжении участия в программе по истечении 10 лет календарной выслуги военнослужащий получит право на использование всех накоплений и дополнительного дохода в случае досрочного увольнения по льготным основаниям.
- При 20-летней и более выслуге участие в НИС позволит в случае досрочного увольнения на льготных основаниях или увольнения по возрасту (45 лет) получить накопленные средства и потратить по своему усмотрению.
Порядок оформления военной ипотеки и покупки жилья
Для возможности реализовать свое право на получение военной ипотеки и приобретение жилья военнослужащий должен:
- Быть действующим участником НИС минимум 3 года.
- Подать рапорт на имя командира воинской части по месту службы для оформления Свидетельства на получение ЦЖЗ. С весны 2017 года действует новый Приказ Минобороны РФ №245, регулирующий, среди прочего, порядок подачи и рассмотрения таких рапортов. Рекомендуемая форма рапорта определена Приложением 13 к Приказу. Учитывая его содержание, предполагается, что к моменту подготовки рапорта военнослужащий определился как минимум с регионом, населенным пунктом и базовыми характеристиками приобретаемого жилья (вторичный рынок или новостройка). Эти сведения необходимо будет изложить в рапорте.
- Дождаться рассмотрения рапорта и оформления Свидетельства. Процедура – многоэтапный процесс передачи информации и документов по инстанциям, который может занять несколько месяцев. Пока решается вопрос с оформлением документов, время ожидания стоит потратить на анализ банковских предложений, поиск выгодного кредитного продукта и подходящего жилья. Разумно и заранее подготовить пакет документов для банка. Если процесс затянулся более чем на 6 месяцев, необходимо обращаться напрямую в Департамент Жилищного обеспечения (ДЖО) Минобороны. Сюда же адресуются все заявления, связанные с ошибками в Свидетельстве или истечением его 6-месячного срока действия.
- Определиться с жильем, банком, кредитным продуктом и направить в банк установленный пакет документов:
- анкету-заявление;
- копию Свидетельства на ЦЗЖ;
- копию паспорта заемщика;
- копию свидетельства о браке и письменное согласие супруга на получение кредита и приобретение жилья (для военнослужащих, состоящих в браке);
- другие документы по требованию банка.
- Оформить кредитный договор с банком и сделку по приобретению жилья.
Покупка жилья на вторичном рынке
Стандартный порядок действий в этом случае следующий:
- оформление свидетельства ЦЖЗ;
- выбор банка и продукта, уточнение всех требований банка и условий оформления ипотеки;
- подбор жилья на вторичном рынке, его оценка, оформление предварительного договора купли-продажи;
- оформление кредитного договора, открытие банковского счета, оформление договора ЦЖЗ, отправка документов в Росвоенипотеку (все эти процедуры осуществляются в банке);
- решение вопроса в Росвоенипотеке (без участия заемщика), перечисление учреждением денег на банковский счет заемщика и направление ему подписанного договора ЦЖЗ;
- заключение и регистрация договора купли-продажи жилья, получение выписки из ЕГРП, свидетельствующей о праве собственности участника накопительно-ипотечной системы и наличии обременений (залога) с пользу государства и банка;
- предоставление оформленных документов по сделке и зарегистрированному праву собственности в банк;
- расчеты с продавцом жилья (осуществляются банком за счет выделенных заемщику средств);
- предоставление оформленных документов по сделке и зарегистрированному праву собственности в Росвоенипотеку;
- снятие залога после завершения расчетов по ипотеке.
Практически по такой же схеме действий приобретаются и жилые дома с земельным участком.
Покупка жилья в новостройке
В данном случае алгоритм будет несколько иным:
- оформление свидетельства ЦЖЗ;
- выбор банка и продукта, уточнение всех требований банка и условий оформления ипотеки;
- подбор жилья и оформление предварительного договора участия в долевом строительстве (ДУДС);
- оформление кредитного договора, открытие банковского счета, оформление договора ЦЖЗ, отправка документов в Росвоенипотеку;
- решение вопроса в Росвоенипотеке (без участия заемщика), перечисление учреждением денег (части цены по ДУДС) на банковский счет заемщика и направление ему подписанного договора ЦЖЗ;
- заключение ДУДС с застройщиком, регистрация договора и залога прав требования в пользу государства и банка;
- предоставление оформленных документов по сделке и залогу в банк;
- расчеты между банком и застройщиком за счет выделенных заемщику средств;
- предоставление оформленных документов по сделке, залогу и кредиту в Росвоенипотеку;
- после ввода объекта в эксплуатацию оформление акта приема-передачи и права собственности на жилье;
- предоставление документов на собственность в Росвоенипотеку;
- снятие залога после завершения расчетов по ипотеке.
Независимо от характеристик жилья при военной ипотеке обязательно оформление договора страхования. Вопрос со страховкой решается в процессе подписания кредитного договора.
Этот момент, особенно в плане его финансовой стороны, следует учитывать при выборе банка и кредитного продукта. Обязательно страхуется залог.
Но вполне возможно, потребуется застраховать жизнь, здоровье и титул жилья (права на него).
Приобретение жилья без кредита
При достаточности средств целевого жилищного займа, в том числе с добавлением своих собственных денег, жилье можно приобрести и без привлечения банковского кредита. В этом случае из схемы просто выпадает банк и связанные с его участием процедуры. Расчеты с продавцами (застройщиками) осуществляются Росвоенипотекой, и залог оформляется только в пользу государства.
Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-voennoj-ipoteke
Военная Ипотека на Новостройки 2020 Года (Порядок Покупки)
Правила НИС (накопительно-ипотечной системы) в соответствии с действующим в 2019 году законодательством позволяют военным приобретать в ипотеку квартиру или частный дом как с зарегистрированным правом владения, так и на этапе строительства. Важно, чтобы помещение было жилым – просто купить участок под застройку не получится.
Первичный рынок недвижимости – это жильё в новостройке, квартира в строящемся объекте или земельный участок для строительства частного дома. Главное отличие – отсутствие свидетельства на право собственности. Когда это право зарегистрировано, жильё уже считают вторичным, даже если это абсолютно новая квартира, в которой никто еще не жил.
Разница будет еще и в цене: жилье в строящемся доме всегда дешевле, так как риски такой сделки выше.
До 2011 года правила ипотечного кредитования военных позволяли приобретать только жилье с зарегистрированным правом владения.
С программой господдержки были солидарны и банки, поясняющие такие ограничения повышенными рисками из-за задержки сдачи домов в эксплуатацию, банкротством или ненадежностью застройщика.
Сегодня заёмщик выбирает недвижимость по своему усмотрению, но требованиям банка она должно соответствовать. Эти стандарты на этапе рассмотрения заявки контролирует и Росвоенипотека. Выбирать жилплощадь в 2019 году проще из списка объектов застройщиков, аккредитованных в банке.
Особенности ипотеки для военных:
- Повышенные тарифы (если сравнивать с объектами вторичного рынка);
- Выдача ипотеки на основании договора уступки прав или долевого участия;
- Обязательная аккредитация дома;
- Повышенные требования к застройщику (из-за высокого риска сделки).
Стоимость ипотечного жилья в 2019 году зависит не только от региона, но и от объекта, в котором находится квартира. В обжитом доме, с развитой инфраструктурой она будет выше, в только что отстроенном – ниже. Если дом уже сдаётся и обрел своего собственника, на такой квартире можно серьезно сэкономить.
Условия ипотеки для военных здесь такие же, как и при кредитовании вторички. Самый выгодный для клиента вариант – строящееся жильё. Постановлением Правительства с декабря 2012 года разрешено заключать договор долевого участия (ДДУ), регламентирующий получение определенного результата совместной деятельности партнёров, объединивших усилия, но не оформивших себя как юридическое лицо.
Особенности ДДУ прописаны в ст. 55 ГК. Право на предоставление жилья в новостройке предоставили, но с учётом ФЗ 214.
На время действия кредитного договора приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка. На этапе строительства дома гарантом выступает договор, в ходе сдачи в эксплуатацию – платежи, перечисляемые Росвоенипотекой.
Одно из обязательных условий оформления ипотеки в 2019 году – страховка. Полис обязан защищать интересы заёмщика на случай повреждения жилья и даже полного его разрушения, когда он получил статус владельца жилплощади. Практикуется также страхование жизни и здоровья участника программы.
Принцип действия программы
Чтобы стать участником госпрограммы по ипотеке, гражданин поступает в высшее военное заведение или подписывает контракт на службу.
При исполнении определенных условий, военного регистрируют в накопительно-ипотечной системе — НИС. На его имя открывают специальный счет в банке, куда государство ежемесячно переводит деньги.
Накопление происходит на протяжении 3 лет. После этого военный получает доступ к средствам на счете.
Участник программы обращается в банк, когда он готов приобрести жилье в ипотеку. При этом военный выплачивает первый взнос и приобретает жилплощадь. На счете продолжают поступать накопления от государственной поддержки. Потом деньги уходят на погашение ипотечного долга.
Требования к ипотечной квартире
Жильё, которое приобретают по ипотеке в 2019 году, должно удовлетворять и требованиям банка, и Росвоенипотеки, так как оно находится в двойном залоге.
- Дом или жилой комплекс должен обязательно пройти аккредитацию – и в банке, и в Росвоенипотеке;
- Жильё обязательно должно быть благоустроено: с кухней, санузлом, установленными на данном этапе окнами и дверями;
- Социальные и санитарные нормы жилплощади – 18 кв. м на одного жильца (некоторые категории офицеров и преподаватели военных вузов могут рассчитывать на дополнительные квадратные метры);
- Сроки сдачи дома в эксплуатацию устанавливает и строго контролирует банк.
Квартира должна быть с современной планировкой, комфортной для семьи военнослужащего. У Росвоенипотеки свои требования к застройщику. Зависят они от степени готовности объекта.
- Строительство на стадии вырытого котлована. Застройщик должен представить кредитору убедительные доказательства своей надёжности и компетентности, а также подтвердить свои взносы в компенсационный фонд долевого строительства. Банк также должен подтвердить своё доверие к застройщику и убедить партнёра в том, что дом будет сдан вовремя.
- Готовность объекта – не менее 30%. Росвоенипотека требует гарантийное письмо от губернатора или мэра с гарантией финансовой стабильности застройщика и возможности выполнить им все обязательства в срок.
- Готовность объекта составляет более 90%. Аккредитация такого объекта возможна при наличии договора страхования гражданской ответственности с надёжной страховой компанией (в идеале – аккредитованным партнёром банка).
Перечень участников
Стать участником госпрограммы может военный в любом звании независимо от срока службы. Однако военным без офицерского звания будет сложнее: они могут принять участие только после заключения второго контракта по службе. По закону допускается срок, начатый не раньше, чем 01.05 2005 года.
Еще по теме Пенсионный Фонд личный кабинет — вход на сайт
Одних военнослужащих автоматически включают в программу, а другим приходится самостоятельно писать рапорт на участие в получении жилья. Однозначно в программу входят:
Источник: https://espfrf.ru/site/zastroyshchik-programme-voennaya-ipoteka-2020-godu-adres-telefon-ofitsialnyy-sayt/
Продажа недвижимости по военной ипотеке
Военная ипотека — это относительно новый продукт на рынке недвижимости.
В связи с этим возникает множество вопросов, как у покупателей, так и у продавцов, на которые не всегда могут дать ответ даже самые опытные профессионалы. Продажа квартир по военной ипотеке для многих – темный лес.
Но сегодня мы попытаемся максимально открыто прояснить данный вопрос именно для продавца жилья, так как для покупателя достаточно много информации уже существует.
Продажа квартиры по военной ипотеке — что нужно знать продавцу?
Военная ипотека уже стала типовым инструментом приобретения жилья. Обычно, для продавца недвижимости отличий между продажей квартиры за счет собственных средств покупателя посредством заемных средств нет.
Однако не все продавцы готовы продать квартиру по военной ипотеке. Но сегодня реальность такова, что предложение на рынке недвижимости заметно превышает спрос.
И количество «недовольных» продавцов существенно снижается, зачастую у собственников жилья просто не остается выбора, кроме как согласиться на сделку.
В настоящее время схема проведения сделок с недвижимостью при использовании средств из военной ипотеки довольно таки хорошо отработана в банках и понятна как покупателям, так и продавцам.
Собственники жилья заинтересованы в том, чтобы быстро получить деньги, и не ждать пока их предложением заинтересуется покупатель с «живыми деньгами».
Тогда он соглашается продать квартиру по военной ипотеке или по другой социальной программе.
Однако продажа квартир по военной ипотеке имеет свои особенности, о которых продавцу стоит знать.
Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца
Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.
К плюсам военной ипотеки для продавца можно отнести:
- Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
- Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
- Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5–7 дней
- Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.
Ну а к немногочисленным, но весьма существенным минусам относятся:
- При юридической чистоте сделки придется заплатить налоги за доход. Не всем хочется «светить» деньгами перед налоговой инспекцией
- Сроки получения денег несколько больше, чем при обычной сделке, так как в данном случае придется соблюсти определенный порядок расчета, то есть заключения сделки.
В последние годы о случаях мошенничества при работе с военной ипотекой со стороны банков при передаче денежных средств не слышно. Однако определенная настороженность со стороны продавца не помешает.
Собственник должен, в первую очередь, перепроверить находиться ли в сейфовой ячейке все оговоренная сумма. Также необходимо обратить внимание, какие потребуются документы, чтобы вскрыть эту ячейку.
К чему быть готовы при продаже жилья по ипотеке?
Продавец жилья должен быть готов к тому, что денежные средства за продажу недвижимости он сможет получить только после того, как будет произведена государственная регистрация сделки, то есть через 5–7 дней.
В отдельных случаях согласование всей документации может затянуться на несколько недель. Конечно, не каждый продавец квартиры согласится так долго ждать.
Однако в свете сегодняшней ситуации на рынке недвижимости продавцы все чаще идут на такие уступки покупателям и соглашаются на оплату по схеме военной ипотеки.
Порядок заключения сделки купли-продажи по военной ипотеке
Чтобы приготовиться ко всем обстоятельствам продажи недвижимости по ипотечному займу, продавцы квартиры необходимо знать все нюансы того, как проходить сделка купли-продажи по военной ипотеке:
- Получив свидетельство о регистрации в программе НИС, военнослужащий подписывает договор с агентством недвижимости или самостоятельно ищет квартиру, соответствующую всем требованиям банка. Найдя жилье, военнослужащий и риелтор встречаются с продавцом недвижимости
- На переговорах продавец, покупатель и сотрудник агентства недвижимости обсуждают и согласовывают все условия будущей сделки, пакет документов и сроки, в которые она будет произведена. Стороны получают ответы на все, интересующие их, вопросы
- После этого стороны составляют и подписывают предварительный договор, в котором прописываются все обговоренные условия и договоренности
- Затем продавец предоставляет копии документов на жилье для последующей передачи на рассмотрение в банк. Пакет документов соответствует стандартным требованиям к документам, которые необходимы для государственной регистрации. Однако в некоторых случаях банк вправе запросить предоставить некоторые дополнительные бумаги
- Следующим шагом является выбор кредитной организации из числа аккредитованных банков, работающих с военной ипотекой. Выбрав финансовое учреждение, участник НИС подает заявление на получение ипотечного займа в банк, а также предоставляет весь пакет документов, необходимых для рассмотрения данного заявления
- После проверки и анализа документов, представленных военнослужащим, кредитная организация выносит решение об отказе или выдаче ипотечного займа. Вердикт выносится в срок от 1‑го до 3‑х дней
- После одобрения банком выбора заемщика, он открывает счет в этом же финансовом учреждении. На этот счет будут переведены деньги с накопительного счета военнослужащего на выплату первоначального взноса продавцу и недостающая сумма на покупку квартиры от кредитующей организации. После государственной регистрации сделки данные денежные средства будут направлены продавцу недвижимости
- Вместе с тем, пакет документов на жилье передается в организацию по оценке недвижимости. Со стороны продавца требуется в назначенный день и время предоставить квартиру оценщику для осмотра. Вся процедура получения оценки жилья также занимает срок от 1‑го до 3‑х дней. Услуги оценочной компании оплачивает покупатель квартиры
- Если недвижимость соответствует требованиям банка, то между ним и военнослужащим заключается договор на получении кредитных средств, а также соглашение о целевом жилищном займе для получения денежных средств, накопленных на именном счету участника НИС, которые позже передаются продавцу в качестве первоначального взноса
- Затем проводится процедура обязательного страхования объекта ипотеки, то есть жилья, а также по желанию заемщика – титула и жизни военнослужащего. Так, заключается договор страхования с соответствующей организацией, а все расходы за ее услуги также ложатся на плечи участника НИС
- Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку». По регламенту на данную процедуру отводится 7 дней
- После подписания договора ЦЖЗ «Росвоенипотекой» на банковский счет заемщика перечисляются деньги для выплаты продавцу квартиры первоначального взноса
- Собственник недвижимости и военнослужащий подписывают договор купли-продажи жилья, четко прописывая порядок взаиморасчетов в нем. Затем передают это соглашение в Федеральную службу государственной регистрации сделки. Это займет еще 5–7 рабочих дней
- После регистрации прав собственности участника НИС на приобретаемую квартиру и получения соответствующего документа, в этот же день данный документ предоставляется в банк. Сразу после чего на расчетный счет продавца, открытый специально для совершения данной сделки, переводится сумма денежных средств, соответствующая стоимости недвижимости
- Продавец получает деньги, снимается с регистрационного учета и передает покупателю ключи от его квартиры в установленную дату. Сделку можно считать закрытой.
Произведя несложные подсчеты, приходим к выводу, что полный срок заключения сделки с момента первой встречи с покупателем до заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации занимает примерно месяц. Соглашаться ли на сотрудничество с покупателем жилья по военной ипотеке или же дождаться покупателя с «живыми» деньгами – решать самому продавцу.
(10
Источник: https://moezhile.ru/vidi/prodazha.html